Je eigen bedrijfsvastgoed - Appeltje voor de dorst of een blok aan het been?

Yves en zijn collega’s ondersteunen ondernemers bij de sleutelmomenten in hun loopbaan. Bijvoorbeeld als ze een overname overwegen of als ze hun zaak willen overlaten aan de volgende generatie. “Wij helpen hen dan met alle fiscale en juridische vragen waar ze mee zitten. We zijn op dat vlak nogal atypische bankiers. We bekijken de mogelijke pistes voor hun specifieke situatie en geven objectief advies. Dat advies resulteert dus niet altijd in een bancair product.”

Baksteen in de maag
“We adviseren ondernemers ook als het over bedrijfsvastgoed gaat. De gemiddelde Vlaming heeft nog altijd een baksteen in de maag en bekijkt huurgeld vaak als een verloren kost. Onze lokale kantoren krijgen dagelijks vragen van ondernemers die willen investeren in vastgoed. Bij meer complexe vragen worden wij er bijgehaald. Het gaat dan over het verwerven van een eigen woning, het aankopen van bedrijfsvastgoed of de investering in onroerend goed om te verhuren.”

“Wie dat laatste overweegt kijkt nogal dikwijls naar bedrijfsvastgoed, bijvoorbeeld de aankoop van een kmo-unit als opbrengsteigendom. De huidige schaarste aan dat soort bedrijfspanden speelt daarin zeker een rol.”

Privé of vennootschap
Vorm je als zelfstandige bij de aankoop van bedrijfsvastgoed best je eenmanszaak om tot een vennootschap? Het antwoord daarop is afhankelijk van de situatie, zegt Yves. “Alleen omschakelen naar een vennootschap omwille van fiscale redenen is niet altijd de beste optie. Door de aankoop van vastgoed ziet je kostenstructuur er namelijk helemaal anders uit. Als je de aankoop van vastgoed overweegt, moet je wel zorgen voor een goede juridische structuur. Want het is niet evident om bedrijfsvastgoed dat je met de eenmanszaak hebt gekocht fiscaal vriendelijk naar een vennootschap te brengen.”

“Wij bekijken altijd het volledige plaatje en denken actief met de ondernemer mee. Ook al komt die naar ons met een concrete vraag op korte termijn, dan nog zullen we steeds de lange termijn meenemen in ons advies. Wat is bijvoorbeeld de impact van de investering op de waarde van de zaak en op de overdraagbaarheid ervan in de toekomst?”

Mijn gebouw als mijn pensioen
Nogal wat ondernemers maken zich zorgen over hun pensioen. Is het dan terecht dat ze hun bedrijfsvastgoed beschouwen als een vorm van pensioensparen? “Het is inderdaad zo dat ze dat vastgoed soms bekijken als een manier om later hun pensioen mee aan te vullen. De combinatie is natuurlijk nog beter: investeren in een bedrijfspand dat je nu zelf gebruikt en na je pensioen kan verhuren.”

“We zien wel duidelijke verschillen, zowel in generaties van ondernemers als in sectoren. Een oudere ondernemer zal er vaker actief mee bezig zijn. Jongere ondernemers denken gefaseerd en hebben op dit moment andere prioriteiten. Voor een productiebedrijf is een eigen bedrijfsgebouw onmisbaar. Bij dienstenbedrijven of in de IT-sector is het vastgoed-vraagstuk dan weer veel minder aan de orde. Zij kunnen bij wijze van spreken overal ondernemen. Een eigen bedrijfspand kan voor die bedrijven in bepaalde gevallen zelfs de overdraagbaarheid van de activiteiten in de weg zitten.”

Ook bedrijven in een groeifase zijn eerder bedachtzaam om te investeren in onroerend goed. Logisch, weet Yves. “Zo’n investering zorgt immers voor een permanente stroom van cash out. En de cash flow en liquiditeitspositie zijn cruciale sleutels om verder te kunnen groeien.